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◎作者 |卢卡斯

谁也没想到，疫情会持续那么久。

更不会想到，疫情对经济的杀伤力如此之大。

大到股市、楼市的崩盘，小到中小企业倒闭、房奴断供、影院老板不堪重负而自杀……

央行及时出手了，接棒中国在疫情中出色的调控。

从年初到现在，央行一共降了三次存款准备金率，释放资金17万亿。

虽然央行想方设法让资金流入实体企业，但真实剧情往往超出预期。

（4月份M2增速11.1%，M2余额达到209万亿元）

随着5月末M2增长超过11.1%，市场上流动的广义货币量超过了200万亿。

实体经济接了一部分水，经济复苏正在路上。

那么，除了实体经济，央行放的水都流到哪儿了？是我们投资者想知道的。

01

2020上半年，美股股民经历完低谷后，又经历了巅峰。

7月出头，标普重回3000点，纳斯达克指数早已收复失地，再创历史新高。

（纳斯达克指数，绿色是涨，红色是跌）

情绪高涨，谁还愿意去回想几个月前五次熔断的噩梦？

而把美股从深渊里捞起来的，正是美国央妈——美联储。

疫情全球化，央行大放水也是全球性的。

截止6月2日，已经有72个国家和地区的央妈采取降息措施，向市场放水7万亿美元。

作为放水力度最大的国家，美国拼了命地印钱，在上半年发行了3.04万亿美元。

随之而来的，是实体经济复苏吗？

并不是，最先复苏的，是美股。大量的散户和投资者空前活跃在美股中。

有人质问，会不会因为大放水导致股市泡沫？

美联储主席鲍威尔回答得极有代表性，“我们希望市场能够发挥作用。而现在，市场正在发挥作用。”

回望美国的历史，不管是今年还是2008年次贷危机，每次放水，水都流往股市。

显然，在美国，投资者信仰股市。

美国人相信股市带动经济复苏的能力。

02

了解了美国的情况，我们才能更客观地分析中国的情况。

中国央妈放水，股市涨吗？

涨。

涨得厉害。

涨得心慌。

看看这一条条标红的色块和数字，很多人在家里捶胸顿地，喊着没买就等于亏了。

（7月6日收盘）

但真正的全民狂欢，从7月份才开始，A股重新站上3300点。

在此之前，股市分化非常严重。快乐只属于医疗股、白酒股和创业板。

你看，A股趴在地上快半年了，最近才一个鲤鱼打挺蹦跶起来。

（上证指数再次站上3300点）

即便中国早早就控制住了疫情，但放水给股市打的强心针，并没有那么快起作用。

国情不同，投资者的喜好和传统也不尽相同。

比A股更迅速回应央妈的，反而是楼市。

吸纳了央行放出的水，因为有K线可看，股市的反应更直观。

而楼市的数据难抓，各城市各地段的情况又每每不一。

自然而然，当下的股市火爆掩盖了楼市的情况，让炒房的人闷声发大财。

我们不妨来看看国家统计局发布的5月70城房价数据，不论是新房还是二手房，大部分城市都是上涨。

虽然去年年中开始，楼市调控逐步发力，房价上涨的城市逐月减少。但没有反转剧情的故事不是好剧本。

复工复产3个月后，中国楼市重新热了起来，房价上涨的城市数量重回一年前的水平。

过去一年二手房上涨城市分布，红色上涨，黄色持平，绿色下降

来源：中国国家统计局

再看看房价排名前十的城市，6月的房价涨幅，除了北京同比下跌，其他九座城市，全都超越了一年前的高度。

就连房价排名第一的宇宙中心深圳，6月份房价同比上涨近19%。

深圳的一位朋友告诉我，他去年11月份看过的房子，到4月份已经涨了80万。

这才不过半年。

再一次说明了楼市目前的状况：强者恒强、弱者更弱。

（房价前十名城市涨跌幅，来源：中国房价行情网6月数据）

除了数据，关于楼市火爆、抢购新房的新闻也不在少数。

（杭州某楼盘6万人参与摇号，中签率仅有1.23%；来源：每日经济新闻，包晶晶摄）

虽然疫情还没彻底结束，6月初深圳某楼盘开放认筹后，大晚上的队伍排长龙，最后警察不得不清场以疏散人群。

（来源微博）

按理说，疫情期间压制的购房需求，从3月份到现在也该释放完了，但楼市行情依然是上升的。

我们可以肯定，还是有一部分水流入到楼市中了。

放水之下，楼市的动静反而比股市更大。

原以为这一次楼市拿到的剧本，会和过去几次放水不一样，但从市场反馈的数据来看，还是老剧本。

美国人信仰股市，中国人信仰楼市。

房子对于国人而言，是温暖的家，是完完全全属于自己的小窝。

同时，也是最保值最增值的资产。就连银行也是这么认为的。

只要你能掏得出首付，房贷申请多半都会同意。

中国过去四波房价涨潮（2005—2007、2009—2010、2012—2013、还有2015—2017）的导火线，都是货币宽松带来的M2上涨。

M2增长意味着通货膨胀的到来，货币贬值。

而对于国人而言，买房是最保值增值的手段。

我们再看看历史上房价和M2增速的关系。

相信这一次也有同样的心理在市场中起作用。

但不是全部。

03

虽然央行放的水流入了楼市，但并非雨露均沾。

疫情和放水，加剧了楼市分化。

5月份的70城房价数据显示：

一线城市新房同比上涨2.9%，二手房同比涨4.1%。

二线城市新房和二手分别上涨5.4%和2.0%。

一线城市供应量更大，新房楼盘少，二手房占主导。

而许多二线城市的新房仍然存在限价，买到就是赚到的机会，新房当然更受欢迎。

但有的城市，央行再怎么放水，房价也不会涨。

中国已经出现了明显的楼市分化现象了。

当市场上的热钱足够多的时候，价格洼地被填平，一直涨不上去的，只有两种情况。

一是属于调控得死死的城市，例如北京、长沙。

二是人和钱都往外跑的三四线城市，比如下图这样的。

（6月房价跌幅最大的城市，来源：中国房价行情网）

前几天李迅雷团队有一篇人口流动的研究，清楚说明的了人口流动的“二八现象”。（点击查看《2019年人口流动中的房价秘密：这些城市的房价，很可能被腰斩》）

（浙江、广东、重庆、福建、安徽、海南抢人最厉害）

国人以水为财。

水懂得往哪个方向流，很重要。

有潜力的城市，仍然是买房者想击中的靶心。

04

宽松环境下，另一类获得人和热钱关注的城市，是享受巨大政策红利的地方。

比如6月份不断拿到新政策加持的海南。

6月1日，一则《海南自由贸易港建设总体方案》横空出世，沉寂了许久的海南又热了。

原本以为又是一个很久才能落地的方案。但过了不到一个月，6月28日的时候，高层就灵活调整了建设海南自贸港的条例。

7月1日，海南就开始执行新的免税购物政策了。

公告明确：

离岛旅客每年每人免税购物额度为10万元，不限次;

扩大免税商品种类，增加电子消费产品等7类消费者青睐商品;

具有免税品经销资格的经营主体可按规定参与海南离岛免税经营……

我们在这里稍作分析，希望对大家分析城市潜力、做投资判断有所帮助。

其实在改革开放之初，被钦点为特区，10年前又加封了国际旅游岛，海南也曾是投资的热门。

当年，有不少投资客在海南买了房子。

但是海南急功近利，没有好好打基础去发展其他产业，过度依赖房地产，浪费了一手好牌。

因为产业没发展起来，房子没能升值。当年这群购房者，买了个寂寞。

现在，海南再次获得中央的政策福利。

公告也给我们展现了一张完美的蓝图。

那么这个大饼，能画起来吗？

一个购物天堂+旅游胜地+自由贸易港，能再次冉冉升起吗？

我们不妨看看海南的决心。

去年，海南省委书记出访了中国香港、迪拜、新加坡，为的是学习别人的经验。

和海南最适配的，是迪拜。

在迪拜决心转型前，油气产业占GDP比重超过50%，如今只有1%。

它还成功跨过了制造业，发展了房地产及建筑(20%)、旅游(20%)、贸易(16%)、转口港(15%)、金融(11%)等多元产业。

最后通过自贸区这一步棋成功吸引资本，逆袭成明星城市。

向迪拜取经，同样要降低核心产业的依赖，海南对房地产下重手。

2018年开始，海南升级限购政策，2020年3月再次升级了调控。

这一次在政策福利下，海南下定决心探索“前港+中区(园区)+后城”的产业模式。

显然，海南的决心今非昔比。

通过同一座城市的纵向对比，我们可以看到，产业结构以及城市规划对一个城市的发展有多重要。

而如今的海南，自然比十年前的海南值得买。

说到这里，不得不苦口婆心一句说。

越是楼市分化，投资越需要眼光。

有人十年前在深圳买了房的，如今翻了几倍；也有人在17年买了雄安的，现在却毫无水花。

有能力跟着政策走，也要有独到的眼光，判断政策是不是真能带来红利。

尤其在央行大放水的形势下，要扛着房价上涨的心理压力去冷静地做分析。

房住不炒的时代来了，而房地产投资也越来越成为一门学问。