即便是巴菲特老先生，他的财富也是从59岁开始飙升的。

可以说，养老是人类的刚需。而养老并不单纯是衣食住行，还包括生活需求的日常护理、社交需求的精神照拂 、健康需求的医疗保护。在这样的催生下，具备更多附加服务的养老地产应运而生，并逐渐成为地产投资的主流。

养老地产，英文为“Senior Housing”，其实际含义是指专精养老、持续关怀和医疗方面的高级地产。

顾名思义，养老地产的收益来源除传统房地产收益来源外，还有其增值服务部分产生的收益。具体来看， 养老地产的收益来源主要有以下5大方面：

赚土地的钱——在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。这部 分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。

赚服务的钱——养老人群由于社会地位的消失和身体的日渐衰弱，会更加需要精神和生活上的关怀。开发 商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。

赚设施的钱——为老年人配置会所及其他服务设施，为老人提供护理、娱乐等消费场所，通过配套设施获 取收益。服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。8

Senior Living Valuation Services公司就全球养老地产的一项调查，列出了养老地产的内部收益率，如 下表所示：

①1772年，费城教会根据约翰·凯斯利(John Kearsley)医生的遗嘱，用他的遗产在费城建立了一所基督 教堂医院(Christ Church Hospital)，占地13英亩，专门收容穷人和体弱的寡妇，后来逐渐发展成为一个独立的非营利性高级护理社区，为低收入老年人提供持续照顾。

②19世纪70年代到20世纪20年代，城市建设和社区管理步入正轨，许多城市陆续出现社区服务中心 (Settlement House)，提供了部分业余性养老照护服务。

③1937年美国联邦政府颁布了第一部《住房法》(The Housing Act of 1937)，关注焦点是低收入者的公 共住房建设。

④二战后，出生于1946年至1964年间的美国新生群体，被称为“婴儿潮”一代，从2006年，开始步入退休 期，2013年，他们中最年长者将迎来自己的67岁，2030年，“婴儿潮”一代将全部超过65岁，届时，预计老年人口将占美国总人口的19%，养老成为整个美国最关心的问题。3

太阳城项目，是美国建立的第一个销售养老概念住宅的项目，主要针对于55～70岁的活跃健康老人群体， 考虑到老人收入水平不高，项目选址于城市郊区，因此房价相对便宜，在社区内有：商业中心、高尔夫场、娱乐中心及教育培训等配套设施。

CRC模式是美国，另一种主流养老地产模式，即为：持续护理退休社区，是一种不需要老人搬家，就可以 完成后半生养老的复合型养老社区。

它的特点是，根据社区老人健康、年龄、护理等不同需要情况，将老人分为自理型、介助型、介护型，为 其提供不同的服务，目前在全美共有2000处，其中约82%为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。

REITs模式是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产 ，同时享受税收优惠的投资活动。

REITs模式的优势在于，金融机构能够为其地产项目提供稳定资金来源，并解决长久占用资金的问题，同 时能够为其提供良好的退出机制。3

需求面：

截止2018年底，中国60岁以上老年人口已达到2.49亿。新一代50后中国老人，他们是目前房产的主要拥有 者，具有较强的消费能力；同时，他们的价值观、人生观相对开放，能够更好的接受养老公寓以及养老社区的养老理念。

在国内需求面和政策面双双利好的情况下，大批机构涌入养老地产：

未来，随着人口老龄化的日趋严重，同时伴随医疗科技的发展和老龄化人口的观念迭代，无论在国内还是全球 ，养老地产都将成为房地产投资的重要板块。

信息来源：

1.https://www.sohu.com/a/231667679_188910

2.wind（指标名称：全球:人口年龄构成:65岁以上:占总人口比重）

3.http://www.sohu.com/a/228494446_825955

4.https://www.sohu.com/a/150583634_463886

5.http://www.chyxx.com/industry/201805/643125.html

6.https://new.qq.com/cmsn/20150818/20150818036344

7.“Senior Housing Investment”, Senior Living Valuation Services, INC, Spring 2018

8.http://www.sohu.com/a/243675184_114835

9.http://www.360doc.com/content/18/0316/17/36065755_737555295.shtml

10.《房地产周期》，任泽平，夏磊，熊柴，人民出版社

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