“知识雷达”第五期

写字楼是房地产投资的重要一部分。

根据《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》调查结果看，2019年投资者目前表现活跃或计划参与的投资领域中，办公楼位列第一。

所以， 了解投资写字楼的主要收益来源，才能更加了解房地产项目的获利点及其优势。

这期的“知识雷达”就来说说这个问题。

价格变化

房地产是人类建造房屋及其占有土地的总称。因此，作为劳动产出，房地产具有价值。在商品社会中，房地产在交换过程中形成商品价格。

写字楼是房地产的其中一个品类，同样具有商品属性，可以有商品价格。根据新凯恩斯主义的供给-需求曲线可知，商品价格的高低，受供给量、需求量、供给弹性、需求弹性四个主要因素影响。

根据以上理论理解写字楼市场：

对于黄金地段的写字楼：

Ø价格高：因为需求大于供给

Ø降价风险低：因为对黄金地段写字楼的租赁是很多优质公司的刚需，例如金融公司就想租在国贸、IT公司就想租在望京、体育用品公司就想租在苹果园。那么价格的变动对需求量的变动影响就会较小。即，需求稳定

投资收益

更多写字楼的投资主体寻求的是出租收入的中长期回报。

出租写字楼与出租住宅是一样的：

Ø同样的地理位置、同样的交通条件，高端小区会比回迁房小区的价格要贵

Ø同样的小区环境、同样的物业水平，大学教授职工院比普通的价格要贵

Ø同样的小区、同样的户型，装潢好的会比不好的价格要贵

因此，好的写字楼投资商，除了挑选地段、人流量，还会认真挑选：

Ø写字楼的内部空间布局、装修装潢

Ø物业公司是否富有管理经验

Ø存量客户是否包括世界顶级公司，写字楼客户整体水平如何

经营收益

投资写字楼，是一个动态的管理过程；通过主动管理、使写字楼增值的过程。

在这方面有很多地产大牛的例子，本文选出两个比较典型的案例与大家分享。

案例1：北京东方广场

如今在寸土寸金的王府井大街，东方广场无论是收益还是客流一直领航商圈。

但在北京东方广场经营者眼里，他们还需要不断的进行投资过程管理，用更强的自身实力和快速有效的积极动作，让自己始终处于“不败之地”。为此，东方广场：

Ø坚持单一业主长期自持的经营管理形式，不仅便于不同租户针对各自的业务发展做出灵活调整及合理规划，而且这种长期经营的发展眼光和专业态度，也在无形当中增强了消费者的信任度，带来更新鲜有趣的体验

Ø每隔一两年，定期翻新一个区域。虽然翻新、维护等消耗的成本非常高，但可以为品牌和租户不断完善经营环境，为消费者不时带来新的体验，久而久之产生高黏性

Ø为了应对日益严重的空气问题，全面安装了三级物理空气过滤系统，可以阻隔高达九成的有害物质，并且不会产生臭氧

Ø 充分利用北京东方广场商场、写字楼、公寓、酒店“四位一体”的商业模式，发挥协同效应，同时满足租户的不同需求

案例2：重庆大融城

重庆大融城，曾经是一个13万平方米的大型购物中心烂尾项目。

曾经有好几拨人接手经营，但终以失败结束。同时还因此产生了一系列的法律纠纷。

面对这样的“烂摊子”，后来接手并成功运营的房地产私募基金先后做了如下工作：

①投前尽调

Ø地段没问题：周边商铺可以卖到2-3万/平方米，烂尾项目仅售价3000多元/平方米

Ø需求没问题：中国国内消费将会持续增长，购物中心可以提供好的载体

②投中操作

Ø拆迁：已购买项目商铺的小业主索取高额拆迁费，解决拆迁问题是前进的第一个阻碍

Ø改造：在了解未来电商对线下商品销售的冲击后，掌握购物商城的求生之道，改造项目

Ø招租：在开业初期，推出低价入市招商的优惠条件

③投后管理

Ø用了三年时间把租金从四折提升到市场水平

Ø2016年8月，项目资产证券化，重庆大融城类REITs产品在深交所挂牌²

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1.图表来源：2019年亚太区房地产市场新兴趋势报告（PWC）

2.数据来源：互联网公开信息

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