今年上半年冷链物流运行数据显示，上半年我国冷链物流的产业环境、市场需求、企业竞争力等方面持续企稳回升，支持行业发展的积极因素不断增多。

同时，全球最大工业地产普洛斯表示2023年物流地产租金将上涨 10%。

物流地产成为私募地产机构的全球投资主题，这一趋势在全球几乎是同步的。

如果把时间拉长，近二十年物流行业都成长迅速，2020年中国社会物流总额就已超300万亿。而近两三年，在政策红利、产业和消费升级等多方驱动下，物流地产更成为疫情后时代增速最快的地产类别资产。

今年以来，在全球市场，物流地产正在掀起一股投资热潮。当下，全球不动产并购市场活跃。其中，物流地产商尤其活跃。

物流地产到底是什么样的资产？冷链又是什么？与普通投资人有什么关系？我们来看一看。

01

个人投资房地产还有什么选择？

随着房地产行业去杠杆，房企将不再会以单纯的开发商角色出场，将调整投融资模式，在产品力、服务力、盈利能力等方面进行转变，实现由开发商到城市运营服务商的转型。

房企转变了，个人投资房地产的方式也要变。

先看看海外成熟房企怎么赚钱。

目前来看，国际成熟房企的共同特点是现金流充足，杠杆低。有的侧重“开发+持有”的租售并举模式；有的采用“基金+REITs”资产管理模式；还有的覆盖全生命周期、全物业形态的综合开发运营模式。打个比方，以前是平方米的时代，销售为王。现在是立方米的时代，运营为王。

同时，在资产类别的选择上，也很重要。房地产市场是一个很大的领域，除了住宅，随着新经济的发展，在经济周期性复苏和结构性驱动的综合影响下，还有多种新兴资产类型将会有很大的发展空间。例如备受青睐的物流地产。

为什么物流地产能成为私募地产机构的全球投资主题？

第一，是因为它的回报特征。

物流地产分属工业地产，是物流设施的载体和重要组成部分。现代化的物流地产经营环节，主要包括选址拿地、开发建设、运营管理和基金运作四个方面，常以物流园区为载体建设物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，同时提供园区租赁、园区运营、配送服务等增值服务。

物流地产与快递行业其实有着本质区别。快递和电商的仓储业务，仅仅占物流地产所有业务的三分之一。其实，更多的物流地产面积是被制造业、第三方物流所租用。

物流地产、数据中心地产、长租公寓等资产类型，具备长租期和能产生稳定现金流等特点。

在疫情刺激下，电商、线上办公等的快速发展，会推动高标仓库、冷链仓库等物流地产和数据中心地产等的快速发展，并使其越发成为刚性需求，将可能带来较好的物业现金流和估值。

第二，投资回报率一般会高于其他类型地产资产。

现代物流地产具有诸多优点，出租率高，稳定性强，投资回报率高于其他商业地产资产。

据仲量联行统计，国际主要城市物流地产投资收益表现普遍优于办公楼物业和5年期国债，进而吸引大量国家主权基金、养老基金以及保险资金等长期资本入局。

纵览美国近10年各业态REITs综合收益表现，物流地产REITs产品以 16.7%年均综合收益率稳居前三。而国内一线城市。物流地产总体的投资净回报率在7%以上，高于写字楼及购物中心，并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。

以上海为例， 2016-2020年上海优质物流仓储市场租金年复合增长率达5.8%；优质物流园区空置率仅9.1%。

为什么物流地产能有如此优秀的收益表现？与物流地产的特性有关。

物流地产与大家熟悉的住宅地产有很大不同。

与住宅地产直接出售资产来变现不同，物流地产是进行长期持有、运营，或可以通过资产证券化的手段进行资金回笼，盈利模式多样。

在物流地产开发阶段，盈利模式为物流地产出售；运营阶段，企业或基金购买物流园区地产项目后，盈利模式包括租金收入、土地增值收入和增值服务收入，其中租金收入是物流地产主流的收入方式。

租金是比较稳定的资金来源。这也意味着，成熟的物流地产会有较为稳定增长的收益。

而由于物流地产的稳定租金收入特征，即本身是自带现金流的资产，进而得以成为进行资产证券化的很好的资产——把几个这样的项目整合打包成一个资产包出售给基金公司，如养老基金、教师退休基金等，为其承诺一定的投资回报率，并实现现金回流。

在物流地产这一火热市场下，高标仓、冷链物流两大细分领域成为近年投资人最为关注的机会。

“高标仓”即指高标准仓库，相比于普通仓库，附带坡道、单层高、承载力强，能大幅提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间，从而降低仓储成本，提升运营效率。

冷链物流一般指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证商品质量，减少商品损耗的一项系统工程。

相比普通高标仓，冷库投资和建造更为复杂，管理和运营更精细化，收入更多元，投资回报更高，但同样对投资者而言前期项目投入需要的专业度门槛也更高。

总之，现代物流地产还是一片价值洼地，如果妥善运作、长期持有，无论是地价还是租金，其总体价值可能会有不错溢价空间。

02

新机遇

今年国际物流形势向好，随着国际物流价格下调，已趋于合理化，全球物流地产都蕴含新机遇。

以冷链物流领域为例，目前，冷链物流已经成为保障民生和链接全球生鲜食品的重要通路。疫情后生鲜和医药冷链需求的爆发式增长，由此将催生出巨大的冷链市场需求。

我们看看我国物流地产市场。

从国内端来看，国际国内双循环之下，冷链物流将迎来高速发展。

根据统计数据，今年上半年，我国冷链物流总额为3.1万亿元，同比增长3.7%；冷链物流市场规模为2688亿元，同比增长3.3%。我国冷链物流需求总量为2.1亿吨，同比增长5.2%，保持稳定增长。在我国各品类冷链流通率逐步提升的情况下，冷链市场体量稳步扩大。

从国际端来看，随着“一带一路”国家战略的实施，近年来我国港口冷链产业迅速崛起，每年数百亿美元生鲜进出口食品市场需求的爆发，跨境食品贸易成为我国18个自贸区相继布局的重点，随之我国对港口冷链低温仓储需求量不断增加。

全球经济新潮下食品贸易发展势头突飞猛进。全球食品贸易总价值达到两万亿美元，仅中国进口食品金额就接近千亿美元居世界首位，其中尤以生鲜低温食品需求增幅更为明显。

于是，传统的港口冷链物流仓储已经难以满足快速发展的需求，传统冷库迎来革新和转型加速度。

我国冷链仓储市场仍处于早期发展阶段，无论是从冷库的整体供应量，还是冷库品质，都远不能满足市场需求。与此同时，数字化、信息化、自动化等技术升级，将成为现代冷链仓储重点打造的核心方向。

在全球市场，长期来看，人口结构变化、城市分化、经济新趋势是对地产行业未来影响最大的三大背景。

从美国的经验来看，物流地产兴起于高端制造业发展时期，零售连锁时期得到快速发展，并在电商繁荣时期保持高速增长。

但同时我们也越来越看到，物流地产等商业地产投资不同于以往的住宅房产投资，投资的主角不再是个人。个人投资者投资这类新兴地产的首选方法是配置房地产私募基金。

一方面，房地产投资本就是一个本土化、专业化非常强的投资模式，没有一个人可以坐在上海、北京去投全球的房地产，所以必须要借助于全球范围内的顶级地产基金来实现全球地产投资。通过专业的房地产投资管理团队，能更大程度消除个体在投资房地产时所面临的信息不对称，甄别商业地产项目的优劣、制定退出策略。

另一方面，专业的房地产基金管理人会采用价值创造策略，通过实物资产的建造、翻新、重新定位和升级持续创造价值，而不仅仅是通过金融工具来创造回报。

数据来源：

https://mp.weixin.qq.com/s/dNJf0gYiDFYUAzb3BPEsqw

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