我国房地产的兴衰对于整个国家而言都至关重要，一方面高占比的居民资产配置与房地产相关，同时地方土地财政等也与房地产有捆绑。

面向未来的房地产市场，应该如何继续在“房价不炒”的方针下，实现稳房价、稳地价、稳预期？

中泰证券首席经济学家李迅雷近日线上出席了“新市民与新模式：面向未来的房地产市场”主题活动并参与研讨。

李迅雷提出中国高房价的三大原因：高收入阶层的实际收入被低估；居民低消费率、高储蓄率以及高投资率的投资偏好；政府管控土地供给。

未来应以时间换空间，降低中国经济对房地产的依赖度。

以下为核心观点梳理：

中国国家统计局公布的根据家庭抽样调查获得的中国居民可支配收入平均数,其中平均数×总人口=中国居民可支配收入占GDP的比重。

数据显示，中国居民可支配收入占GDP比重大概在45%左右。

目前全球的居民可支配收入总额占GDP比重的平均水平是60%，而美国大概是83%，印度大概是77%。

假设我国与全球平均一样，意味着中国居民可支配收入存在明显低估，我们可以从国家统计局公布的另一个数据——根据资金流量表（实物资产）中的住户可支配收入总额得到印证。

哪一个群体收入部分被低估最多呢？

我估计是高收入群体被低估得更多。这样可以解释为什么部分大城市的房价水平会这么高，实际上房价收入比的分母部分存在低估。

很多人买豪宅都是一次性全额付款，从统计数据看，中国居民在境外人均旅游支出也在全球排名第一，我国居民在奢侈品消费上在全球比重大概在35%左右，也是非常惊人的。

这样可以解释有些城市为什么豪宅价格越涨越高，也是一房难求的局面。高房价结构背后房价主要由愿意出高价者决定。

中国高房价能够持续，首先跟民族文化习俗有关系，中国居民储蓄率几乎是全世界最高的，储蓄率越高，消费率越低。

2016~2020年国家统计局数据跟其他国家做比较，发现无论是跟发达经济体相比或者跟发展中国家相比，我们消费率都是非常低的。

原因在于居民部门更愿意储蓄，也就是说中国人对财富的追求更加向往，体现出节俭、爱财的特性，这在中国传统文化里可以得到解释。

当然由此也带来了对经济模式的影响，就是拉动经济增长的模式中：

• 消费对GDP的贡献也是远远低于全球平均水平

  
  

• 投资对GDP的贡献目前大概是全球平均水平的2倍左右

投资占比过高，一方面是靠政府逆周期政策拉动，另一方面也是居民部门省吃俭用的结果，宁可少消费，也要有了钱存起来，想方设法买房，来支撑房价持续上涨。

银行资产里有1/3直接和间接都跟房地产相关，中国的GDP应该有1/4左右是通过房地产来拉动的。

既然居民的资产配置当中至少60%是房地产，地方政府的土地财政等都是跟房地产捆绑在一起。

我们现在研究的重点应该是如何保持房地产市场的平稳，如何稳房价、稳地价、稳预期，这方面是非常重要的。

在“房住不炒”的方针政策上，逐步降低对房地产的依赖，化解经济风险，以时间换空间，降低中国经济对房地产依赖度。

现实还是不容乐观，1~5月份整个房地产开发投资是负增长的，这跟2020年疫情之后相比较有天壤之别。

那个时候房地产投资的表现在固定资产投资中一枝独秀，2020年房地产开发投资增速达到7%。

今年全年房地产开发投资我估计增速是负的，因为从数据来看，居民部门的购房贷款余额增速已经出现了显著下降。

这种显著下降我认为是房地产长周期的上升阶段已经结束的标志。

随着中国人口老龄化加速，2022年开始中国退休人口将出现大幅增加，持续时间要长达13年，从2022年到2035年，“第二婴儿潮”出生的大量人口从今年开始将退出劳动力市场。

新市民也是讨论的话题，大城市的核心地段、市中心和郊区之间的价差太小，郊区今后面临房价下行的压力，三四五线城市房价下跌，大城市郊区房价下跌，这是必然的，跟供需关系是绝对相关的。

还有一个需要解决的问题是怎么能够让居民在保障性住房上增加供给，同时让居民有更多的钱来用于消费，这样中国经济与全球经济之间就有可比性了。

如果一个国家的经济是靠投资拉动的，注定是很难持续的，还是要靠消费来拉动，这样有利于经济的转型。

编者的话：当前我国楼市需要一个以时间换空间的过程，随着未来摆脱对房地产的依赖程度，我国房地产发展可能会呈现出几大趋势。

房地产投资逐步回落，中国经济终将摆脱对于房地产的过度依赖。所谓转型，所谓高质量发展，就是寻找经济发展的新动能、新空间、新模式。

房价整体稳定，市场结构分化。人口流动是市场决定的，人往高处走、人随产业走。因此，战略上仍然较为看好发展潜力较大的一二线中心城市，中小城市长期看是缺乏需求支撑。

商品房与公租房的比例将进一步优化，公租房迎来快速发展良机。通过加大公租房、共有产权房等供应，有效缓解中低收入人群住房压力，同时还能维持现有房地产投资增速。

房地产开发商的集中度将进一步提高，部分中小开发商面临被淘汰。在未来每年住宅需求总量稳定、行业逐渐步入平稳发展期的背景下，中国房地产市场的行业集中度将继续显著提升。一线房企增长空间巨大，未来市场占有率仍有望翻倍。

房地产业的转型将逐步展开，将从单纯的住宅开发向全产业链延伸，其附加价值和增值服务将有进一步提高。领先房企已经开始沿着产业链在进行延伸拓展，试图提供包括开发、物业管理、金融、服务等一揽子的多元化服务。