楼市政策，正在全速逆转。

这意味着，实行6年之久的限购政策，开始松动了。

自此，福州也成为继郑州、哈尔滨之后第三个率先松绑“救市”的二线省会城市。

楼市政策逆转，影响有多大？

01

三大省会，在不同层面完成了对楼市核心调控政策的全面“突围”。

一是限购，二是限贷，三是限售，四是限价，五是房地产税。

继郑州之后，哈尔滨更是明确废止限售政策，从而成为全国首个取消限售的二线省会。

相比郑州、哈尔滨，福州更进一步，直接对调控更为核心的限购政策出手。

过去几年，虽然各地松绑不断，但更多还是以人才政策之名行变相松绑之实，只敢在限购的高墙之上“悄悄”打开一道小门，而大门洞开、围墙从此形同虚设的还是首次。

至于限价，也早已处在松绑的边缘。

很多城市已经或明或暗降低了新房限价的门槛，更有不少城市试图在二手房指导价上做出更多动作。

曾经将房价一度打了7折的二手房指导价，或将面临前所未有的大变动。

至于房地产税，至少在2022年都不再是市场预期的范畴。

这意味着，本来已经箭在弦上的房地产税试点，又要推迟了。

楼市和房企，迎来了前所未有的喘息之机。

02

为什么率先突围的是这些省会？

历史经验反复告诉我们，越是最早松绑、越早最急于刺激托底的地方，市场形势就越严峻，来自基本面的支撑就越弱。

虽然房价只是小幅回调，但大多数城市已经开始面临土地流拍、市场冰封的压力。

从官方数据来看，大多数城市房价跌幅不到5%，部分省会房价仍有一定涨幅。

虽然房价并未出现大幅回调，但市场成交严重萎靡，一旦“有价无市”成为现实，再高的房价最终都无法维持。

数据显示，哈尔滨新房去化周期超过30个月，郑州为20个月，福州为18.6个月，全线超出12个月的警戒线。

这意味着，即使未来新房全部暂停上市，在这些城市，至少也有1-2年时间，才能卖完已有的房子。

楼市走冷，对土地市场的影响可谓立竿见影，卖地收入不可避免走入了低谷。

日前，福州进行首轮土拍，共出让18块土地，其中有3块流拍、3块现场撤牌，在成交的12块土地中，8块都是底价成交。

值得关注的是，这一轮土拍，基本都是国企进行兜底，鲜见民企的身影。

03

相比楼市，这些省会的经济基本面也面临一定压力。

作为省会，这些城市都不乏强省会的底气和意图，但经济与一线和强二线相比仍有一定差距。

最先松绑的郑州，曾面临洪涝、疫情的双重冲击，GDP增速跑输全国。

2021年，哈尔滨GDP为5351.7亿元，不及山东临沂、陕西榆林、浙江金华等普通地级市。

要知道，早在20年前，哈尔滨GDP一度位居全国TOP20之列。

2010-2020年，哈尔滨常住人口从1063.6万减少到1000.9万，人口萎缩62.7万，成为全国唯一人口负增长的省会城市。

2021年，福州GDP达1.13万亿，不仅跃居全国20强，而且时隔20多年首次超过泉州，跻身全省首位。

这是强省会、强都市圈战略助力的结果。

对于福州来说，如何更进一步，巩固全省第一大市之位，稳定房地产恐怕也是其中不可或缺的一环。

04

与二线省会相比，三四线城市的压力更大。

二线省会普遍都出台过严格的楼市调控政策，市场正常需求遭到一定抑制，而松绑本身就是一种“武器”，对市场能起到一定刺激作用。

三四线城市，本身就没有多少调控可言，既无限购也无限售，门槛本来就已低到地板上，所以借松绑来释放政策利好的空间几乎不存在。

这是一方面。

更严重的是，三四线城市的楼市普遍创下历史新高，去化周期超过2年乃至3年的不是孤例。

防城港、连江、大连、烟台、河源、梅州、福清、惠州、铜陵、北海。

 2022年2月末去化周期TOP20城市

这背后的原因同样不难理解。

一方面，三四线城市的经济基本面普遍较弱，且面临人口持续流出的严峻压力。

另一方面，棚改货币化基本已经收官，维系三四线高房价的最大支撑不复存在。

因此，面临经济、人口基本面之变，即便出现全国范围内的大松绑，对三四线城市的提振效应也相对有限。

05

楼市核心政策频频“突围”，释放了什么信号？

楼市是典型的政策市。大涨必有调控，遇冷必有松绑，这是颠扑不破的铁律。

且不说2022年5.5%的GDP增长目标，本身就预示着房地产不能成为拖累。

而面对疫情冲击、地缘冲突的“黑天鹅”，房地产的重要性更是有增无减。

所以，托底乃至刺激房地产来稳增长，就成了必然选择。

毕竟，房地产不仅能通过固定资产投资直接拉动经济增长，还能通过卖地收入补充地方的土地财政，更是经由上下游产业链带动一系列产业的繁荣。

不过，这种刺激效应已面临边际递减的尴尬，而作为反面的挤压实体经济、金融风险、民生压力等问题愈发突出。

所以，前几年，房地产去金融化、泡沫化，才被提上日程，力图通过政策围堵来实现“软着陆”。

考虑到居民收入、杠杆率及房价本身所处的位置，新一轮松绑，更大作用在于维稳和扭转预期，对于高能级城市或许不乏刺激作用，但大多数城市能维持房价不坠就已相当不错了。