最近楼市的动静有点大，多城市房地产政策频频推出，出现“松绑”的迹象。

松绑政策主要包括五个方面，我们一起来捋一下：

01供给端土地松绑

——房企拿地门槛降低

通过降低拿地门槛，有利于提高房企的利润率，激发房企的拿地热情。

近期厦门、合肥等地的集中供地溢价率已经出现回暖迹象。

02 降低贷款利率

——同样金额贷款，支付的利息更少了

2月末以来，苏州、南京、杭州、深圳等多个城市房贷利率均有所下调。

根据贝壳研究院数据，有87个城市的房贷主流利率环比下调，没有利率提高的城市。

与此同时，银行放贷速度也大大加快了。

03 下调首付比例至2成

——花更少的首付就能“上车”了

菏泽、赣州、重庆、佛山、南通等在内的多个城市，已将首付比例下调至2成。

业内人士预测，接下去还会有一波降首付比例的浪潮，而且，预计后续将会有部分城市解除限购政策。

04上调二手房指导价

——变相增加贷款杠杆

就在昨天，深圳官方宣布，二手房官方指导价将上调3%-5%。

说白了就是给二手房增加3%至5%的杠杆。

以一套1000万的房子举例，原先最多只能贷款490万，自己需要支付510万的首付。

指导价上调之后，最多可以获得银行514.5万元贷款，首付款下降至485.5万元。

很明显，3%-5%这个涨幅背后暗含的意图是：让市场适当回暖，但不能过度活跃。

3月最新的房地产数据，显示拐点可能已经出现！

先来看3月一线城市的成交数据：

根据中指研究院的监测数据，3月一线城市的成交数据整体环比上升12.0%。其中北京升幅最高，广州升幅第二。

二线城市方面，环比上升更高：

二线城市成交数据3月环比上升了32.3%，其中苏州升幅明显，福州次之，武汉位居第三。

再来看看二手房的成交数据：

根据贝壳研究院的数据，同样乐观，仅今年3月1日至3月17日期间，其监测的50城二手房日均成交量较2月份(春节后)日均成交水平增长约17%。

虽然各地数据的同比依然是在下跌的，比如中指研的一线城市整体成交同比下跌了44.2%，二线代表城市同比下降47.4%。

但对于评估基本面拐点来看，环比数据显然比同比更重要。

既然宽松政策起到了效果，未来政策会继续松绑吗？

今年两会的政策意见上，提出：

“设立金融稳定保障基金，运用市场化、法治化方式化解风险隐患，牢牢守住不发生系统性风险的底线”。

后续的配套措施上，有几个关键词，一个是“化解风险”，另外一个是“房地产企业”而不是房地产行业，还有一个是“新的发展模式”。

什么意思呢？

意思就是，传统的靠高周转、加杠杆发展的房地产行业，已经不能再救了，必须走新的路子。

优质的低杠杆型房企是要支持继续发展壮大的，但劣质的高杠杆型房企不会再救了。

所以，从上面的政策措施也可以看到，没有对企业端三道红线的松绑，只有对需求端扩大的松绑。

尽管房地产数据在回暖，但依然不少人对房地产的未来担忧。

悲观的论调认为，“当前房市需求的下行压力可能是前所未有的，更低的人口周期、更大的城市差距，叠加了更弱的涨价预期。”

地产产业链低迷、融资紧绷、违约上升一系列问题引发企业现金流和就业的连锁反应，叠加疫情影响，居民收入承压，这些因素都导致房价上涨乏力。

事实上，以上近忧虽然看起来严峻，但长期来看的情况却没有那么糟。

首先，对于地产企业来说，在当下这个阶段，还没有暴雷的，随着需求端的回暖，基本上就可以判断正在“走出ICU”，春天已经不远了。

尤其是那些负债率相对较低，过去经营口碑还不赖的民营房企，未来的弹性将值得期待。

能活下来的，一定都会吸取教训，更注重拿地的质量和回报，注重精细化的运营，风险已经在逐步下降。

其次，从整个房地产行业来看，我国的城镇化已进入城市群都市圈时代，人口向大城市集中的趋势短期不会改变。

地产去金融化后的住房需求能够支撑2030年之前地产投资年均5%左右的名义增速，因此对长期地产投资无需过度悲观。

最后，今年两会比较罕见地提到“满足购房者的合理住房需求”，更宽松的地产政策空间正在打开，稳地产等于稳经济已成为市场共识。

稳地产首先要稳地产需求，预计这一点将在未来逐步成为共识，未来也会见到更多政策针对地产需求板块。

无论是否因为稳定市场而出的放松政策，住宅单一配置风险大，房住不炒是主旋律。

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